Hlavní témata

Rozhovor

Otázka pro politiky

Banner
reklama
Banner
reklama
Banner
reklama
Myslíme aspoň dva roky dopředu! PDF Tisk Email
( 0 Hlasů )
Rozhovor - Stavebnictví
Napsal uživatel Nikola Kohnová   

Finanční a ekonomická krize, která se nedávno přehnala světem, zanechala hluboké šrámy v mnoha odvětvích našeho života. Snad nejvíce se její důsledky projevily v realitách. Ceny nově postavených bytů a domů klesly na nebývalou úroveň. A sotva se během letošního roku jejich dlouhodobý propad zastavil, na dveře již klepe krize další. Opravdu zapeklitá situace...

Jak z ní ven? Na to se časopis Parlament, vláda, samospráva zeptal Omara Koleilata, generálního ředitele developerské skupina CRESTYL. Ta působí na českém realitním trhu již od roku 1996 a patří mezi největší developery s širokým portfoliem rezidenčních i komerčních projektů.

 

„Důsledky krize, kterou jsme prošli během posledních 2 - 3 let, byly opravdu pro svět realit velmi tvrdé: Zbrzdil se prodej rezidenčního bydlení, takřka se zastavila výstavba komerčních projektů, s cenami nemovitostí jsme museli jít dolů – skoro až na dřeň. Ale možná vás teď překvapím: Krize zároveň způsobila i jistou očistu trhu! Stavební podniky mj. musely snížit své zisky, které byly předtím dle našeho názoru neúměrné, banky začaly být v půjčování peněz obezřetné a přestaly půjčovat komukoliv. Tím se zúžil okruh developerů – přežili zkrátka jen ti nejsilnější. Tím se zúžila konkurence, což nám do budoucna vytváří zajímavou pozici na trhu.“

 

Jaký tedy byl rok 2011?

„Rok 2011, když se na něj podívám samostatně, byl dobrý rok v oboru rezidenčních projektů. Prodeje byly pro nás zajímavé. Samozřejmě, že za jiných cenových relací než třeba před dvěma lety. I když jsme museli snížit naše ceny, přesto jsme prodali byty a domy za zhruba 400 miliónů korun. A to v této době považujeme za úspěch. Samozřejmě, že z hlediska zisku to nebylo zcela ono – museli jsme kompenzovat ztráty z minulých let. Myslím ale, že na tom jsou podobně všechny developerské podniky, které přežily do dnešních dní.

Komerční byznys - tedy kanceláře, nákupní centra, atd. - v letošním roce zaostává. Krize v něm začala později a logicky tedy později i skončí. Má to svoji setrvačnost: nejdříve lidé přestanou utrácet, v důsledku toho nájemci komerčních prostor přehodnotí své plány do nejbližší budoucnosti a rozhodnou o odkladu výstavby nových prodejen.

Jak jsem již řekl, letos skončila řada konkurentů a tím se zúžila nabídka a logicky tak zvedla poptávka. Z tohoto úhlu pohledu byl rok 2011 pro nás dokonce velmi dobrý.

 

Na dveře již klepe krize další...

To je samozřejmě velká hrozba, které jsme si vědomi. Nejvíce se bojíme likvidity bank, protože náš byznys je s bankovním sektorem velmi úzce propojený. V této souvislosti nás ale těší velmi dobrá kondice bank v České republice. Takže pokud se nestane něco v tomto oboru, strach nemáme.

Již v roce 2009 se totiž ukázalo, že poptávka neklesla na nulu, že zkrátka existuje něco jako udržovací minimum tržeb a trh už dva roky znovu pomalu roste. Samozřejmě, že jsme z toho unavení, že potřebujeme začít vykazovat zisky, stavět další byty a domy. Ale nějaký existenční strach nemáme.

 

A co se týče zvýšené sazby DPH?

To je samozřejmě velká překážka. Zvýšení DPH určitě nepomůže prodeji – to je jasné. A navíc máme další problém: Nakupovali jsme část našich pozemků v době boomu, tedy draze, a nyní je prodáváme - společně s byty a domy - v době krize, tedy levně. Na rozdíl od jiných oborů tedy nemáme po zvýšení DPH již z čeho brát, náš zisk je takřka nulový, a dokonce můžeme jít i do záporných čísel. Na druhou stranu budeme tlačit stavební firmy, aby snížily své marže. Ale protože i ony budou mít problémy, bude to obtížný boj. A tak již dnes je takřka jasné, že budeme muset zvyšovat ceny realit – zhruba o ta čtyři procenta, o která se zvedne DPH. Nemáme už prostě kam jít. Na druhou stranu je naše portfolio na 10 let rozvoje, tedy chceme věřit, že v následujících letech doženeme naše ztráty a přijde i zisk.

 

To je tedy zatím dost chmurné čtení...

Máte pravdu. Ale přiznám se, že začínám vidět i pozitivní jevy. Protože ta příští krize bude s největší pravděpodobností krize zadlužení států a může následovat inflace, již dnes se movitější zákazníci začínají uchylovat k nákupu nemovitostí. Ty jim pak jsou zárukou jejich peněz. Poprvé po třech letech jsme tak letos zaznamenali zvýšení nákupů nemovitostí jako investice. Rekord jsme zaznamenali koncem října, kdy za jediný den jsme prodali nemovitosti za 28 miliónů korun! Potěšitelné pro náš byznys je i to, že zákazníci jsou místní lidé, jak v Praze, tak i ostatních městech republiky. Doufám, že v příštím roce bude více takových prodejů. Musíme si uvědomit, že nemovitosti jsou jediná komodita, která šla sice cenově dolů, ale už nestoupla. Všechny ostatní - jako třeba akcie - šly dolů a pak zase nahoru.

Samozřejmě, že záleží i na tom, co a kde nabízíme. CRESTYL se v současné době aktivně věnuje rozvoji více než 15 lokalit s celkovou investiční hodnotou přesahující 25 miliard korun. Naše stávající developerské portfolio skupiny zahrnuje 3 000 rezidenčních jednotek od luxusních bytů až po stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, a to jak v Praze, tak i v jiných lokalitách země – mj. v Berouně, Vysokém Újezdu, v Jablonci nad Nisou, v Opavě, v Kladně. Jedná se vesměs o střední segment trhu, který je dostupný pro většinu zájemců.“

 

A jak je to v komerčním byznysu? Bude stále ještě zaostávat za rezidečním?

„Komerční byznys funguje trochu jinak než rezideční. Zatímco byty se stavějí a prodávají kontinuálně, komerční projekty u developera se stavějí a prodávají nárazově jako ucelený investiční produkt, a proto jsou vykázané příjmy nárazové. To znamená, jeden komerční projekt se realizuje, vydělá více příjmů než veškerý prodej bytů a rodinných domů třeba za rok, ale pak je zase třeba delší pauza. Jak jsem již řekl, v letošním roce jsme nedokončili žádný komerční projekt. Z jediného důvodu: abychom ho mohli dokončit letos, musel by se začít stavět v roce 2009. A tehdy byla krize, kdy o komerční prostory ani o větší developerské financování nebyl zájem. Je potěšitelné, že v letošním roce začínáme opět komerční výstavbu. Jedná se o DOCK Offices v Praze Libni, kde mají kromě bytů vzniknout i kanceláře o celkové rozloze 80 000 m2!“

 

Není těch kanceláří v Praze již hodně? Každou chvíli vidím ceduli s nápisem: Kanceláře k pronajmutí!

„Nemyslím si to. Praha jako celek má celkovou neobsazenost kanceláří jen zhruba 10 %. To je velmi dobrý výsledek, především ve srovnání s většinou ostatních hlavních měst Evropy. Samozřejmě, jsou místa, kde není dobrá infrastrutura, především dopravní dostupnost. Tam se možná prostory špatně prodávají či pronajímají. Ale v samotném centru Prahy je stále ještě velký nedostatek kancláří! Mimo Prahu je to trochu jiné, ale věřím, že i tam budou roky 2013 - 14 velmi dobré na prodej či pronájem komerčních prostor. A abychom mohli otevřít v roce 2013, musíme začít s výstabou již nyní - náš byznys se musí plánovat aspoň tři roky dopředu. A tak kromě DOCK Offices budeme v nejbližší době zahajovat výstavbu obchodních prostorů na Kladně a doufáme, že začneme realizovat i některé z dalších našich projektů, například v Jablonci nad Nisou.“

 

Jak důležitá je pro vás spolupráce s místní samosprávou v regionech?

„Jsou to pro nás důležití partneři, se kterými velmi úzce spolupracujeme. Vždyť v řadě měst realizujeme stavby v samotných centrech, kde samozřejmě musíme projednávat naše záměry se samosporávou. Často od radnic či městských částí nakupujeme i pozemky, takže jsme i byznys-partneři. Díky tomu, že působíme v regionech již více než 10 let, jsme pro státní správu i samosprávu velmi čitelný a spolehlivý partner.“

 

Takže celkově: jak vidíte svět nemovitostí v nejbližší budoucnosti?
„Já jsem optimista. Přesto mám ale jednu obavu, a sice že nás vláda z důvodů státních dluhů začne dusit. Víte, i naše společnost musela začít v době nedávné škrtat – tak jako stát. I my chceme mít vyrovnaný rozpočet. Ale v jednom okamžiku jsme si museli říci, že jen a jen škrtat je cesta do pekel. Jak jsem již říkal, musíme myslet dva až tři roky dopředu. Z tohoto důvodu musíme opět rozjet investice. Bez toho není byznys – to je jasné každému. Věřím tomu, že i v Česku máme představitele, kteří tomu rozumí a že vidí důležitost investic pro budoucnost.“

 

Děkuji za rozhovor:

Michal Korol

 

Vítěz voleb po roce ovládl radnici PDF Tisk Email
( 0 Hlasů )
Otázka pro politiky - Politika
Napsal uživatel Nikola Kohnová   

 

Rozpad koalice ODS a ČSSD na pražském magistrátě vynesl do popředí faktického vítěze minulých voleb. Jednání mezi TOP 09 a ODS byla rychlá, TOP 09 se vzdala nároku na post primátora. Bohuslav Svoboda zůstal ve svém křesle, Zdeněk Tůma obsadil post předsedy finančního výboru. Předseda pražské TOP 09 František Laudát se s námi podělil o své dojmy.

 

Jak zpětně hodnotíte nenaplněná očekávání po vašem vítězství v minulých volbách?

Bylo to úžasné vítězství, už druhé vítězství v řadě za sebou. Ale už jak se objevovaly výsledky zpřesňovaných průzkumů a potom ty definitivní, bylo jasné, že to bohužel nebude stačit na to, abychom mohli udělat v Praze nějakou zásadní změnu.

Samozřejmě, že jsem věděl, že už před volabmi existoval jakýsi projekt koalice sociálních a občanských demokratů, a věděl jsem, že ho budou tlačit za každou cenu. A protože nám v konečném výseldku chyběly tři mandáty na to, abychom mohli nějaká řešení zablokovat, věděl jsem, že je zle.

Veřejnost brala za hotovou věc, že bude automaticky uzavřena koalice, ve které my budeme, a že dokonce Zdeněk Tůma bude primátorem.

 

Z neúspěchu jednání o uzavření koalice obviňovali někteří vás...

To, co se odehrávalo při dohadování o koalici, bylo docela nechutné. ODS si jako terč, jako viníka toho, že nebyla uzavřena koalice, vybrala moji osobu. Ano, já jsem byl autorem návrhu koaličních smluv a dělal jsem všechno pro to, aby  se Zdeněk Tůma stal primátorem, ale hlavně abychom měli většinu v radě. Pro efektivní změnu Prahy je důležitější většina v radě než vlastní osoba primátora, pokud to není nějaká opravdu hodně silná osobnost. Zažil jsem městské rady s primátorem Koukalem. A ten, i když třeba neměl v některých fázích formální většinu, vahou své osobnosti dokázal převálcovat oponenty natolik, že zásadní věci prosadil. A následně pak prošly i v zastupitelstvu.

Někteří naši zastupitelé z toho byli samozřejmě taky zklamáni, nicméně musím ocenit, že nepřistoupili na tu hru, kdy dokonce ze strany ODS padaly výzvy, ať mě odvolají, ať se mě zbaví, pak že padne ta překážka.

 

Rok se s rokem sešel a všechno je jinak...

Před rokem jsem při setkání TOP 09 na Petřínských terasách říkal: „Nebuďte smutní, já věřím tomu, že tato koalice nevydrží. Uvidíme za rok, rok a půl. K nějaké změně dojde.“ Někteří nevěřili. No a včera (30. 11. t.r. – pozn. red.) jsem jim říkal: „Nebuďte smutní. Co tady tak sedíte?“ I pro některé z těch, kteří u toho byli, byl šok z  rychlých kroků, které se odehrály, obrovský. Teď přicházejí do konfrontace s realitou, kterou v životě nemohli prožít. Lidi, kteří se živili poctivě v malých firmách nebo přednášeli na vysokých školách, ze dne na den mají rozhodovat o stamilionech nebo dokonce miliardách korun. Já jsem si tenhle pocit šoku a překvapení prožil, když jsem se zničehonic a opravdu i pro mne nečekaně stal doslova z minuty na minutu ředitelem Obecního domu v době jeho začínající rekonstrukce. Takže celkem přesně chápu pocity našich lidí.

 

Co vás vedlo k přesvědčení, že koalice ODS a ČSSD nevydrží?

Nerad bych vypadal podobně jako lidé, kteří u toho na radnici nebyli a dneska se prohlašují za vítěze. Prostě faktem je, že bývalý primátor Bém nemá rád dluhy. Už když přišel na radnici, nebyl ochoten si půjčovat na další stavby. Na druhé straně ale zejména ve svém druhém volebním období dal zelenou projektům a závazkům města v takovém rozsahu, že do roku 2014 je Praha v situaci, že pokud chce krýt své závazky, tak jí chybí jeden rozpočet. Praha měla nedávno rozpočet kolem 50 miliard, na příští rok je to necelých 44 miliard.

 

Můžete konkretizovat, o které projekty jde?

Hlavní závazky jsou dofinancování souboru staveb městského okruhu, tunel Blanka, ve značně pokročilé fázi je výstavba trasy A metra z Dejvic do Motola. Obrovským, řekl bych skoro největším, průšvihem Prahy je, jak vlastně naložit s problematikou čistírny odpadních vod. Ten projekt, pokud by byl kompletně realizován, by přišel na sumu mezi 19 až 22 miliardami korun. Bohužel nevím přesně kolik, ale závazky v řádu desítek miliard má dopravní podnik na nákup tramvají z plzeňské Škodovky. A to nemluvím o nějakých menších záležitostech v řádech jednotek miliard typu zadlužené Kongresové centrum. Tam se to také bude muset nějakým způsobem rozseknout.

To všechno znamená, že předvolební plakáty a povídání o nezadlužené Praze, nezadlužené budoucnosti byla naprostá fikce.

 

Jaký je váš recept na zadlužení Prahy?

Praha je bohužel v situaci, že se její zadlužení patrně ještě zvýší. Musím uznat, že pan primátor Bém dokonce dluhovou částku stáhnul zhruba o jednu třetinu, takže Praha má dnes 26 miliard závazků, což není nijak dramatické. Naopak je to jedno z nejméně zadlužených hlavních měst v Evropě.

Ale teď se budou muset naplnit závazky, které tady jsou. Ty stavby se zastavit nedají. Dají se třeba ještě o něco málo zpomalit. Otázkou je, zda není prostě efektivnější si půjčit peníze a dostavět, ať už je to třeba trasa A metra. Nebo třeba komplex tunelu Blanka. Co je lepší? Přibrzdit stavbu, nebo si radši vzít úvěr, vypsat obligace, stavbu dokončit a spíš se snažit v nějakém zrychleném režimu potom ten dluh stáhnout?

Rozhodně je nutné v dalších letech potlačit investice a stáhnout zadlužení. To je cesta, o níž si myslím, že by byla levnější. A navíc víme, jaké škody, a nejen finanční, dnes páchá pozastavování zejména silničních staveb.

 

Co si myslíte, že se TOP 09 v současné konstelaci podaří prosadit?

Myslím, že Zdeněk Tůma je naprosto racionálně uvažující bankéř a že on je ta osoba , která najde optimální řešení. Samozřejmě bude politicky napadáno. Dokonce si myslím, že Praha bude muset podstoupit nějakou revizi projektu čistírny odpadních vod, a to až možná do úrovně možnosti platit po nějakou dobu pokuty do Bruselu. A tu čistírnu nestavět. V zákulisí se mlvilo otom, že by to nemusel být megalomanský projekt. Bohužel dnes už je pozdě na to, zvrátit ten vývoj, zariskovat a montovat tam alternativní technologie, kdy by se ta dvaadvacetimilardová investice mohla scvrknout třeba na polovinu, nebo dokonce na třetinu. Prahu čeká období, kdy budou dobíhat akce, které jsou rozjeté, a bohužel nových příliš nastartováno nebude.

Neviditelné zářezy na finančních účtech Prahy jsou opravdu veliké. Ve stavu chaosu nebo spíš úpadku je i řada městských institucí, důležitých městských firem. Proto varuju před optimismem a prohlášeními typu, co pronesl náš pan předseda: „Kmotři byli odstřiženi.“ I já doufám, že odstřiženi budou. Ale zatím nejsou.

 

Kdo vlastně podle vás ten kmotr je?

To je nějaká konkrétní osoba. Ale důležitější teď je, co je vlastně to odstřižení. Já vím ze zkušenosti zejména z Prahy 5, že samo to odstřižení trvá mnohdy řadu let, že je to třeba celé volební období. Protože konkrétní chapadla mají podobu těžko vypověditelných smluv, anebo v případě vypovězení s obrovskými kompenzacemi nebo s dalšími důsledky, s obrovským rizikem arbitráží, soudů.

Připouštím, můžou přijít rychlá personální řešení, ale to je přece jenom začátek. Problém je v tom, jaké jsou smlouvy, ekonomické závazky, jak ekonomicky nevýhodně jsou outsorcovány některé služby do soukromého sektoru, který je přisát na veřejné rozpočty a doslova je ruinuje.

Na druhou stranu nepředpokládám nějakéobrovské soudní procesy, protože řada těch věcí, byť je ekonomicky nevýhodná, je v patrně souladu se zákonem.

 

Je tedy změna na radnici začátkem dlouhodobého procesu?

Je to naděje pro nový začátek, pro nastartování dlouhodobého procesu. Jak jsem byl postupně vzdalován od problematiky města, viděl jsem, jak se začala vracet v některých částech Prahy zase špína do ulic, jak nefungoval úklid. To všechno nevzniklo samo od sebe. Vidím, že Praha jde do úpadku, ztrácí, zůstává taková nehybná.

Dlouhou dobu trvá, než je město dobré. A Praha nebyla vůbec špatná. Když ji nějakým způsobem vysáváte, ono to ze setrvačnosti trvá dlouhou dobu, než se ty negativní efekty projeví. Je to otázka řady let. A tď zas naopak, když se ten proces snažíte zvrátit, zas to není zháležitost dvou tří let. Zase to bude dlouhodobé.

 

Jak probíhala jednání o uzavření případné koalice, došlo k jednáním i s ČSSD?

Průběžně, podobně jako probíhala komunikace s částí ODS, probíhala komunikace i s ČSSD. Já jsem nebyl tak blízko posledního dění na radnici, jak si někteří myslí. Samozřejmě, jsem předseda TOP 09 v Praze, ale idsky i politicky se proti mně obrátilo, že jsem nedojednal po volbách koalici, že jsem prý selhal.

S tím já jsem se taky nechtěl smířit a vzhledem k tomu, že ty lidi, kteří jsou tam za ODS, osobně znám, jsem začátkem května podnikl takovou akci. Sešel jsem se s jedním z těch lidí a řekl jsem mu, že kdyby došlo k nějaké šanci změnit poměry, jsem připraven do toho jít. Druhé kolo bylo, že naše nejvyšší vedení, bylo dotázáno, zda by také nechtělo situaci přehodnotit a jít do jednání o nové koalici v Praze. To byl červen.

V červnu mi také někteří pražstí podnikatelé mi vyslali signály, že by byla možnost zatím alespoň neformálně komunikovat v téhle záležitosti. Což jsme si nakonec vyhodnotili tak, že se rozhodně nechceme nechat zatáhnout do toho, že by jedna skupina podnikatelů v Praze zmizela, že by byla odstřižena, a druhá přišla. Tohle není naše politika, tuhle linku jsem v samém začátku odmítli.

A pak jsme na základě vnitrostranických dohod rozhodli, že to nebudu já, kdo bude jednat. Někteří z našich zastupitelů průběžně komunikovali, hodnotili situaci a hledali alternativy pro případ krize na radnici.

Znovu říkám, já jsem si byl v podstatě skoro jistý, že ty problémy Prahy přerostou koalici ODS s ČSSD přes hlavu. Připravovali jsme se, že se to sesype, že nedají dohromady rozpočet nebo se budou hádat, jak některé akce finančně zajistit.

A rozhodně jsem nechtěli být těmi, kdo rozštěpí ODS. To byla jenom jejich věc, oni sami se od sebe postupně vzdalovali, jejich jednání byla čím dál dramtičtější. Přišly do toho ještě nedohody se sociálními demokraty, kteří na nějaké ekonomicky racionální chování nechtěli příliš slyšet, tak se ty problémy prostě hrotily a přerostlo to až v otevřenou krizi. Už někdy od konce srpna jsem na dotazy v tomto směru odpovídal, že je to taková zákopová válka v ODS. Jsou tam proti sobě dvě skupiny, mají na sebe namířeno, jen nikdo nechce vystřelit první. Nakonec spoušť zmáčknul Boris Šťastný.

 

Jak lehké nebo těžké pro vás bylo za dané sitauce vzít na sebe zdopovědnost za Prahu?

Pro nás to bylo tak, že jsme standardním způsobem chápali, že vznikla krize, koalice se rozpadla. Takže nastoupila z naší strany racionální zodpovědnost a fakticky se nám podařilo dojednat vládní model. ODS zbyl primátor, což je hodně důstojné na to, jak v posledních letech nakládali s Prahou, a zbylo jim důstojné zastoupení v radě. My jsme převzali větší část těch věcí, které jsou problémové. Je to vpodstatě zkopírování vládního přístupu, ODS má premiéra, má nějaké resorty, ale popravdě ty reformní, kde to njevíc skřípe a bolí, to dělají naši ministři.

 

Takže to, že Zdeněk Tůma nezasedl v křesle primátora, vám nevadí?

Mně to samozřejmě vadí. Když jsme diskutovali o uzavření koalice, ustupoval jsem nerad a zdůrazňoval jsem, že jestliže Zdeněk Tůma tenhle ústupek udělá, pak já trvám na tom, že bude mít zásadní vliv na finance. Protože nikdo další v té v radě mi nedává záruku, že bude hledat cestu nejmenších nákladů Prahy do budoucna.

Bylo mi přislíbeno, že bude na postu předsedy finančního výnoru. Myslím si, že pan Zdeněk Tůma je schopen racionálně a snad i efektivně komunikovat s panem primátorem Svobodou, takže tím jsem byl uklidněn, že finanční chaos nehrozí. Pan Tůma tam už začal úřadovat, a to i pro některé naše lidi nezvykle tvrdě. Takže mám pocit, že alespoň první kroky se odehrávají podle mých představ.

Samozřejmě si myslím, že Praze by slušel takovýhle primátor. Když jsem jednali, říkali jsme si, zda snad máme nechat Prahu v chaosu. My s Prahou hazardovat nebudeme, protože důsledky by mohly být vážné.

Ze strany Zdeňka Tůmy to je velký ústupek, ve svém zaměstnání to měl postaveno tak, že kdykoli by došlo ke změně, rychle by se vyvázal, aby funkci primátora mohl zastávat. Nakonec jsem tedy v tomhle ustoupili. Podstatná je většina v radě. Ať má ten či onen jaké chce postavení, ve smlouvě jsou klauzule, aby se nepřehlasovávalo, že se musejí sporné věci řešit dohodou. Já se domnívám, že tahle nová parta ví, kde jsou priority Prahy. Bohužel jsou to spíš takové ty nepopulární věci, ale někdo to udělat musí.

(nc)

 


Strana 1 z 25
Banner

Přihlášení / Odhlášení

Aktuální číslo

Partneři

krizovatky architektury_200.jpg

Tiskové zprávy

Vzorový výtisk

Jěště neznáte náš časopis?

Klikněte zde a objednejte si vzorový výtisk zdarma.

Poslední komentáře

Doporučte nás

Budeme rádi pokud doporučíte server PVS ostatním. Email adresy přijímatelů oddelte čárkou bez mezery.