Daňové otázky jsou jedním z hlavních bodů, které v současné době řeší všichni developeři i jejich klienti. Developerské projekty se prodávají již v době jejich přípravy a v době realizace je projekt, pokud je developer úspěšný, již prodaný, v některých případech dokonce více než rok před jejich dokončením. Pokud klient nákup bytu financuje formou hypotečního úvěru, uzavírá s bankou smlouvu již nyní. To s sebou přináší řadu potenciálních problémů spojených s nejasnostmi kolem blížícího se konce výjimky na sníženou sazbu daně z přidané hodnoty pro bydlení a definice „sociálního bydlení“. Návrh definice „sociálního bydlení“ je připraven a myslíme, že omezující výměry jsou dostačující. Nejasnosti však zůstávají, pokud jde o příslušenství bytu, jako jsou sklípky, garážová stání, terasy apod. Pokud by se některé tyto plochy započetly do výměr bytu, bude dodržení hranice 120 m2 již u řady bytů problematické. Nejasnosti jsou i v posuzování projektu, pokud jen jeden z bytů bude hranici „sociálního bydlení“ přesahovat, zda budou i ostatní byty v projektu podléhat základní sazbě daně, nebo ne. Pro klienty to znamená „nebezpečí“ v podobě podstatného navýšení ceny bytu o DPH. V řadě případů by dokonce klienti z důvodu nárůstu DPH nemohli dostát svým závazkům ze smlouvy developerovi ani bance, od které čerpají hypoteční úvěr. Podle návrhu daňové reformy dojde ke zvýšení snížené sazby DPH o 4 % a tím ke zvýšení cen bytů pro klienty. Domníváme se však, že tento nárůst trh absorbuje. Podstatné je, aby návrh daňové reformy byl projednán a odsouhlasen do konce tohoto roku a byl projednán a odsouhlasen návrh definice „sociálního bydlení“ s účinností od začátku příštího roku. Jinak hrozí přesun bytové výstavby do základní sazby DPH a skokové navýšení cen bytů.

Hlavní město Praha, kde působíte, se velmi rychle dynamicky rozvíjí a tím nahrává i Vašim aktivitám. Jak je pro Vás důležitá spolupráce se samosprávnými orgány a jak navzájem vycházíte?

Bez spolupráce se samosprávou v místě plánovaného projektu se žádný developer neobejde. Na druhou stranu i rozvoj jednotlivých městských částí, který bytová výstavba přináší, je pro většinu částí Prahy přínosem. S novými obyvateli přichází rozvoj služeb v okolí, lokality a jejich okolí je zkultivováno, je budována infrastruktura, komunikace. Připravovaný projekt je vždy konzultován s kompetentními osobami samosprávy, jsou upřesňovány podoby projetku, další záměry v okolí a podobně, aby projekt byl realizován v co největší shodě se záměry a představami samosprávy. Bohužel existují i výjimky, s jakou jsme se setkali v Roztokách u Prahy, kde vlastníme několik desítek hektarů stavebních pozemků. Rada města během jednoho zasedání „uvalila“ na veškerou výstavbu, tedy i tam, kde existuje platný územní plán, stavební uzávěru. Tento krok předem nekonzultovala ani s jedním majitelem pozemků v Roztokách, nedala možnost vyjádření nikomu. Společně s dalšími developery podnikáme veškeré možné legální kroky ke zrušení tohoto stavu. Nyní o zrušení vyhlášky rady města rozhoduje Nejvyšší soud. Je třeba si uvědomit, že půjde o precedentní rozhodnutí. Pokud soud rozhodne o platnosti vyhlášky, nebude si žádný investor v Česku jistý svou investicí do pozemku. Cena pozemku, ať už se jedná o velkého developera nebo běžného občana se záměrem výstavby jednoho rodinného domu, se vždy odvíjí od možnosti využití pozemku. Pokud však je dodatečně bezdůvodně vyhlášena stavební uzávěra, je tato investice znehodnocena. „Pouhé“ několikaměsíční zdržení další výstavby již sebou přináší mnohamilionové škody jak pro develepery, tak pro klienty, kterým se stavby prodraží o změny sazeb DPH a růst cen stavebních prací. S největší pravděpodobností budou tyto škody uplatňovány na kompetentních osobách, které o stavební uzávěře rozhodly. Až téměř neuvěřitelné je, že z této stavební uzávěry jsou udělovány výjimky, a to bez jasných pravidel.

Co v podnikání s realitami hraje největší roli?

Působíme velmi úspěšně na developerském trhu již patnáct let a za tuto dobu jsme realizovali více než 30 velkých developerských projektů. Úspěch přináší, když můžete nabídnout nejvýhodnější ceny bytů v lokalitě, kde se projekt realizuje. Těchto výhodných cen můžete dosáhnout optimalizací všech procesů ve společnosti – od nákupu pozemků, projekce a vlastní realizace. Roli hraje také financování, zda je vlastní, nebo z vypůjčených prostředků. Úvěry musejí developeři promítnout v ceně bytu.

(kčr)