Řekne-li se, že regulované nájemné poroste od ledna 2007 do roku 2010 téměř o 20 % ročně (v průměru o 19,2 % za rok na místo původně plánovaných 14,2 %), neubráníme se pocitu, že to může být poměrně vysoké číslo. V praxi se většinou jedná o několik korun za metr čtvereční. Při stanovení částky se vycházelo z aktuálních cen bytů.

Regulované nájemné se vztahuje na 760 tisíc bytů, tedy necelou pětinu bytového fondu České republiky. Neporoste ovšem všude stejně. Již před časem proběhly tiskem zprávy, že v některých obcích se zvýší nájemné o 30 % i více oproti původnímu plánu kolem 20 %. Právě proto jsme se zajímali o situaci v některých našich dalších městech.

Úprava nájemného v obecních bytech

Pokud chtějí obce využít možnosti dané zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu již od ledna 2007, protože jim zákon umožňuje nájemné kdykoli v letech 2007-2010 jednostranně zvyšovat, musí to sdělit nájemníkům nejpozději do konce letošního září. Jednostranné zvýšení nájemného v každém dvanáctiměsíčním období nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za m2 v závislosti na lokalitě. Zvýšení nájemného stanovuje zákon a přitom vychází taxativně z velikosti obce, z výše dosud placeného nájemného a stanoveného procenta zvýšení. Po 31. 12. 2010 část zákona o jednostranném zvyšování nájmu pozbude platnost, takže již nebude možné ze strany pronajímatelů jednostranně nájmy zvyšovat. Zřejmě se potom bude nájemné měnit jen po vzájemné dohodě obou stran. Ve městě Stříbro zatím řešili úpravu nájemného formou usnesení Rady města, jak nám řekl starosta ing. Rudolf Svoboda, který má za to, že zodpovězení této otázky budou řešit až noví zastupitelé po komunálních volbách. Od starosty Loun ing. Jana Kernera jsme zjistili, že Rada města rozhodla na přelomu srpna a září o tom, že nájemné ve zbylých obecních bytech s regulovaným nájemným (243 bytů, neboli zhruba 2,5 % bytů ve městě) vzroste o 3,2 %, v průměru tedy o 35 korun měsíčně. „Zvýšení nájemného už schválila Rada města. U bytů I. kategorie je to o 17,1 % (z 16,85 na 19,73 Kč/m2 a měsíc,“ sdělil nám ing. Jan Baloun, starosta Rokycan. „Rada města Jihlavy schválila 29. 6. 2006 usnesením č. 627/06-RM zvýšení nájemného v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb., a to v plné výši,“ doplnila ing. Irini Jirků z odboru správy realit Magistrátu Jihlavy. Také v Roudnici nad Labem se nájemné v obecních bytech zvýší, ale příliš radikální to rovněž nebude, jak vyplývá ze slov starosty města Zdeňka Kubínka: „Od roku 1996 se nájemné podle nařízení vlády zvyšuje. V současné době je nájemné u bytů I. kategorie 17,34 Kč/m2. Materiál pro zvýšení nájemného podle sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ČR č. 333/2006 ze dne 30. 6. 2006, respektive zvýšení nájemného podle tohoto sdělení, bylo schváleno Radou města a do zastupitelstva města bylo předloženo 11. 9. 2006 s předpokladem souhlasu zastupitelů. Celkové nájemné podle tohoto předpisu se zvýší o 0,31 koruny, tedy na 17,65 Kč/m2.“ V Příbrami se zatím o zvýšení nájemného v obecních bytech nejednalo. Důvod? „Jelikož už se na toto téma rozeběhla volební kampaň, ani jedna z politických stran nepředložila návrh na zvýšení nájemného,“ vysvětlil nám starosta města ing. Ivan Fuksa. Také Rada města Poděbrady úpravu nájemného schválila a zastupitelstvo o ní jednalo na svém zasedání dne 6. 9. 2006. K výsledku jednání nám starosta Poděbrad ing. Jozef Ďurčanský řekl: „Zastupitelstvo města po krátké diskuzi a dovysvětlení některých detailů navrhlo úpravu nájemného, tedy jeho výšení (z celkového počtu 27 zastupitelů bylo přítomno 26 a hlasování bylo v poměru 25 pro, jeden se zdržel). Využili jsme tedy možnost, kterou nám zákon dává, a jsme přesvědčeni o tom, že ve městě, kde je valná většina bytů v soukromých rukách, je tento krok jediný možný. Maximální zvýšení nájemného u bytů s tzv. „regulovaným“ nájemným se může pohybovat v Poděbradech v rozpětí od 24,6 % do 30,4 %, u bytů se sníženou kvalitou potom v rozpětí od 30 % do 36,9 %.“ Také Rada města Ostrova nad Ohří rozhodla, že se u bytů ve vlastnictví města, které mají regulované nájemné, využije možnost daná zákonem č. 107/2006 Sb. a od 1. 1. 2007 se zvýší nájemné u bytů původně označovaných jako I. kategorie z 16,86 na 19,76 Kč/m2, což je asi 17 %. „Pro ilustraci nejvýše možné nájemné v místě a čase je 50,58 Kč/m2. Toto nájemné je stanoveno u nově pořizovaných bytů do majetku města, které jsme vytvořili vlastní investiční činností. Výjimku tvoří byty, na něž byla poskytnuta dotace z programu SFRB pro nízkopříjmově vymezené skupiny obyvatelstva. Veškeré vybrané nájemné se v rozpočtu sleduje pod účelovým znakem a může být použito jen na opravy stávajícího bytového fondu,“ řekl nám starosta Ostrova Jan Bureš. Město již před čtyřmi roky úspěšně dokončilo privatizaci bytového fondu, kdy původně vlastnilo řádově 6000 bytů a dnes jich vlastní zhruba tisícovku. Byty se prodávaly řádným nájemníkům podle zásad, zjednodušeně řečeno za 20 % odhadní ceny a bez dalších podmínek. „Domnívám se, že zvýšení regulovaného nájemného je nutné, neboť stávající výše stačí sotva na běžné opravy a rozsáhlejší zhodnocení musíme provádět za přispění jiných zdrojů. Navíc není fér vůči ostatním vlastníkům bytů v Ostrově, kteří je získali v privatizaci. Ve svém důsledku je dobré i pro ty, kteří v bytech s regulovaným nájemným bydlí, neboť se zásadnějších oprav a modernizací dočkají dříve. Další problém, který se u nás objevuje, je praktická nemožnost směny bytů s nájemným nejvyšším v místě a čase (tzn. 50,58 Kč/m2) za byty s nájemným regulovaným,“ doplnil starosta Bureš. „Budeme upravovat nájemné,“ uvedl k dané otázce starosta Telče Mgr. Roman Fabeš a dodal: „Počínaje dnem 1. 1. 2007 bude nájemné v obecních bytech zvýšeno na základě příslušných ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zvýšení nájemného podle tohoto zákona také schválila Rada města. Jelikož jsme měli do této doby rozděleny byty do tří kategorií, dojde ke zvýšení o 17,1 %, 25,9 % a o 42 % u bytů se sníženou kvalitou.“ V následujících letech se může nájemné zvyšovat opět, vždy k 1. lednu, případně později, nikoliv ale zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku. Zákon nevylučuje možnost, aby pronajímatel zvýšil nájemné nikoliv k 1. lednu, ale v pozdějších měsících (např. z důvodu pozdního doručení oznámení), ovšem v tomto případě nemůže žádat zvýšené nájemné i za předchozí měsíce, které uplynuly od 1. ledna.

Jak na případné neplatiče?

Není žádným tajemstvím, že v řadě měst žijí v obecních bytech lidé, kteří si dosud starost s platbou nájemného nečinili a nebylo vůbec jednoduché platby získat. I když se, jak je zřejmé, nájemné nezvedne nijak závratně, je možné, že neplatičů přibude. Jak se s nimi v jednotlivých městech vypořádají? Ve Stříbře mají s neplatiči již dnes velký problém, který se zvyšuje jak s vysokým počtem nájemních bytů, tak i s velmi malým počtem nájemních bytů. „V prvním případě je vysoký počet potenciálních neplatičů. V případě druhém není byt, kam takového neplatiče vystěhovat. Přivolení k výpovědi z nájmu a užívání bytu soudem trvá léta,“ posteskl si starosta ing. Rudolf Svoboda. V Lounech řeší „neplatiče“ standardními postupy, platnými již více než deset let a jejich počet se daří držet na snesitelné úrovni. Kosmetická úprava nájemného u zanedbatelného počtu bytů zřejmě ale nemůže na počtu neplatičů nic změnit. V Rokycanech stále hledají cesty, jak uvolnit byty, ve kterých žijí neplatiči, kterým soud umožnil náhradní bydlení. Standardně řeší situaci také v Jihlavě. Nadále bude bytové oddělení odboru správy realit Magistrátu města Jihlavy postupovat v dosavadní praxi: zasílání upomínek, posledních výzev, dohody o splátkách, soudní exekuce. V Roudnici nad Labem mají specifický způsob, jak se s dlužníky nájemného vyrovnávají. „Dlužníci jsou zařazeni do projektu tzv. „Dobrovolných prací pro město“, na základě kterých odpracují předem dohodnutou činnost a po jejím vykonání se poníží dluh na nájemném daného nájemníka, který se ocitne mezi neplatiči. Tento projekt probíhá pod vedení paní M. Hodrové, která celou akci s neplatiči koordinuje spolu s bytovým oddělením městského úřadu, Roudnickými městskými službami, Zahradnictvím Veselka, Farní charitou apod. Některým nájemníkům je umožněno splácení dluhu formou splátkového kalendáře. Tato forma splácení se každý měsíc kontroluje, zda nájemník dodržuje výši splátek. Případy, kdy nájemník, který má závazky vůči městu, nijak nespolupracuje, se řeší soudní cestou stejně jako i v jiných městech a obcích. Ke slovu se dostávají výpovědi, exekuce, vyklizení,“ uvedl starosta Kubínek mj. postup, který může být inspirativní i pro další obce. V Příbrami situaci už úspěšně několik let řeší soudním vystěhováním neplatičů. V lepším případě jim poskytují ubytovnu, kde je sociální zařízení společné pro všechny. Také v lázeňském městě Poděbrady mají s neplatiči svoje zkušenosti, stejně jako téměř v každém městě či obci s komunálními byty. Ovšem není jich nepřiměřený počet a trvale s nimi dluhy řeší, aby nedosáhly výše, která by dlužníky dostala do vážné situace. „Pokud taková nastane, potom využijeme všechny právní kroky, které nám platná legislativa umožňuje uplatnit. Jsme si vědomi faktu, že při nezodpovědném přístupu některých občanů, kteří včas nepřehodnotí pořadí důležitosti svých měsíčních nepominutelných výdajů, může dojít ke zhoršení stávající situace. To však nemůže vést ke stavu, že díky vlastní nezodpovědnosti budou žít na úkor ostatních obyvatel města. Takový stav obecně není možné připustit. Tady je ovšem město jako vlastník bytů v určité nevýhodě. Ti míň aktivní spoléhají na obec jako na tvůrce a provozovatele záchranné sociální sítě. A to je pravda pouze částečně,“ konstatoval starosta Ďurčanský. Co se týče neplatičů v Ostrově nad Ohří, řeší tento problém trvale. „Také pro ty, kterým soud určí náhradní bydlení, jsme postavili malometrážní byty s minimálním vybavením. Uvolněné regulované byty po opravě obsazujeme lidmi z evidence žadatelů, kterou jsme uzavřeli již v roce 1993 a kde je jediným kritériem datum podání žádosti. Stále však evidujeme přes 70 žadatelů a další žádosti o řádné přidělení bytu nepřijímáme. Jde-li o byt, který byl zařazen do privatizace a nájemník si jej nemohl koupit právě z důvodu dluhu na nájmu, pak je takový byt po uvolnění prodán formou dražby, kdy rozhoduje nejvyšší cena a draží se od ceny ze znaleckého posudku,“ přiblížil nám postup starosta Bureš. V Telči využívají možnosti výpovědi bez přivolení soudu podle zákona č. 107/2006 Sb. a dále pak budou dlužné nájemné vymáhat soudně.

Z menších do větších a naopak, žádný problém

Přestože se nejedná o vysoké navýšení nájmu, někomu do rozpočtu může zasáhnout. Někdo zase může potřebovat větší byt a bydlení v obecním bytě mu vyhovuje. Jaké mají takoví nájemníci možnosti s ohledem na výměnu obecního bytu? Ve Stříbře, městě s menším počtem nájemních bytů, je řešení výměn bytů někdy nad síly představitelů města. Ten, kdo je nájemcem většího obecního bytu v Lounech, jej může samozřejmě vrátit a získat pronájem obecního bytu menšího. Kdo je nájemcem většího bytu soukromého, platí zpravidla smluvní nájemné, nikoliv regulované, deregulace se jej tedy nijak netýká. Jinak se samozřejmě přidělování obecních bytů řídí obecnými pravidly, nárok má každý, kdo splňuje obecné podmínky, podá si žádost a počká, až na něj přijde řada. Obecních bytů je v Lounech minimum a čekací doba je značná, takže po opuštění většího obecního bytu odcházejí lidé spíše než do menšího obecního bytu do menšího bytu soukromého nebo družstevního. V Rokycanech směnu obecních bytů povolují ve většině případů, když se bydlící v městských bytech navzájem na směně dohodnou. „V Jihlavě mohou nájemci (podle občanského zákoníku) byty, které mají v nájmu, vyměnit z vlastní iniciativy. Žádosti nájemců o ukončení nájemního vztahu k bytu, který v současné době užívají, a uzavření nájemní smlouvy k bytu menšímu podléhá schválení rady města a všechny žádosti jsou řešeny,“ ubezpečila nás Ing. Irini Jirků. Také v Roudnici nad Labem je výměna obecních bytů možná a již se několikrát uskutečnila. Pokud se naskytne možnost, tedy uvolnění menšího obecního bytu, tak mechanizmu výměny město využívá. K určitému pohybu mezi nájemci obecních bytů pochopitelně dochází i v Poděbradech, ovšem spíše prý výjimečně. „Jsme připraveni výměny toho druhu posílit. Nemáme pochopitelně připraven soubor menších bytů k okamžité výměně za větší, jenže pokud bude zájem, je to pouze otázka přiměřené doby a průhledné metodiky, jak těmto potřebám vyhovět. Zkušenost mi ovšem říká, že s obecními byty se často pokoušejí nájemci zacházet jako se zbožím, které je jejich soukromým majetkem. Uvidíme, jak se promítne do těchto postojů úprava nájemného,“ uvedl Starosta Ďurčanský. Také v Ostrově mají zájemci samozřejmě možnost směnit si pronajatý byt za jiný, musí ale splnit podmínky, které vyjmenoval starosta Bureš následovně: „Pokud na bytech neváznou dluhy a pokud není nájemník vlastníkem jiné nemovitosti určené pro bydlení. Byty pro směnu si vyhledávají nájemníci sami, město takovou směnu nezprostředkovává, jen vydává případný souhlas.“ V Telči možnost směny bytů město samo nabídnout nemůže.

Příspěvek na bydlení

Pokud dosáhnou nájemníci na příspěvky na dávek. Z jiných zdrojů v obcích na tento účel peníze nejsou. „Poskytnutí příspěvku na bydlení z rozpočtu města, to se ještě do dnešní doby nestalo. Myslím, že to ani není možné, protože to rozpočtová pravidla ani zákon o obcích neumožňují a vznik takového precedentu by byl neúnosný,“ říká starosta Stříbra ing. Rudolf Svoboda. Příspěvek na bydlení je zavedená sociální dávka, kterou poskytují orgány Státní sociální podpory, které spadají pod úřady práce, a tak se to řeší v Lounech, stejně jako v Rokycanech, kde ji v rámci zákona o životním minimu poskytuje odbor sociální a zdravotní těm, kteří na ni mají nárok. „V případě, že nájemci zažádají o předmětnou podporu, se jejich žádost řeší a v případě, že splňují podmínky pro poskytnutí této státní sociální podpory, je jim přiznána,“ ubezpečila nás ing. Irini Jirků z odboru správy realit jihlavského magistrátu. „Příspěvek na bydlení je doposud vyplácen úřadem práce formou dávky státní sociální podpory. Od nového roku bude vyplácena zvláštní dávka na bydlení i naším sociálním odborem podle zákona o hmotné nouzi,“ doplnil Zdeněk Kubínek, starosta města Roudnice nad Labem. Pokud mají lidé podle zákona na příspěvek nárok, dostávají jej pochopitelně také v Příbrami i v Poděbradech. „Způsob finanční pomoci tohoto druhu ze strany města, který by „změkčoval“ podmínky určené státem pro získání příspěvku na bydlení, je možné najít rovněž, i když může mít svá úskalí. Vynalézavost některých konzumentů různých dávek a příspěvků je bezmezná. Také jsme vždy o krok za nimi, protože oni nejlépe a rychle odhalí slabé stránky systému, který jim nabídneme. Proto je na místě postupovat v této oblasti s pochopením při zapojení maximální obezřetnosti,“ doplňuje na téma „sociální dávky“ ing. Jozef Ďurčanský, starosta Také ostrovským nájemníkům, kteří splňují podmínky, vyplácí příspěvek na bydlení místně příslušný úřad práce. Město ze svého rozpočtu takové potřeby nesaturuje. Totéž platí v Telči. „Samozřejmě je výše příspěvku závislá na výši nájmu a na finanční situaci žadatele,“ doplnil starosta Fabeš. Ať už od 1. ledna 2007, nebo později vznikne nájemcům povinnost platit zvýšené nájemné v každém případě dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného. Nejdříve se tak může stát prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení nájemci. Tříměsíční lhůta se poskytuje nájemcům jako čas na dostatečné seznámení se s navýšením nájemného, případnou kontrolu rozpisu a v případě nesouhlasu na podání žaloby soudu. Pokud se nájemce obrátí na soud se žalobou na určení neplatnosti zvýšení nájemného, nemůže pronajímatel až do pravomocného rozhodnutí soudu nájemné zvýšit. O tom, že se nájemce obrátil v této věci na soud, se pronajímatel dozví, pokud ho neinformuje sám nájemce, až přímo od soudu. Jedno je jisté. Maximální měsíční přírůstek na nájemné je dán ze zákona a pronajímatel jej nesmí překročit. To, zda jej využije plně, nebo jen z části, záleží jen na něm, proto se bude nejspíše v jednotlivých obcích lišit, ale nikde se mu zřejmě nevyhnou z jednoho prostého důvodu: Domy stárnou a náklady na jejich opravy jsou stále finančně náročnější a ani povolená úprava nájemného nebude stačit na jejich plné pokrytí. Veškeré peníze, které se v obcích na nájemném vyberou, plynou zpět do domovního fondu jako investice na nejrůznější opravy a rekonstrukce.

Připravila PhDr. Eva Fišerová