Finanční a ekonomická krize, která se nedávno přehnala světem, zanechala hluboké šrámy v mnoha odvětvích našeho života. Snad nejvíce se její důsledky projevily v realitách. Ceny nově postavených bytů a domů klesly na nebývalou úroveň. A sotva se během letošního roku jejich dlouhodobý propad zastavil, na dveře již klepe krize další. Opravdu zapeklitá situace...

Jak z ní ven? Na to se časopis Parlament, vláda, samospráva zeptal Omara Koleilata, generálního ředitele developerské skupina CRESTYL. Ta působí na českém realitním trhu již od roku 1996 a patří mezi největší developery s širokým portfoliem rezidenčních i komerčních projektů.

„Důsledky krize, kterou jsme prošli během posledních 2 - 3 let, byly opravdu pro svět realit velmi tvrdé: Zbrzdil se prodej rezidenčního bydlení, takřka se zastavila výstavba komerčních projektů, s cenami nemovitostí jsme museli jít dolů – skoro až na dřeň. Ale možná vás teď překvapím: Krize zároveň způsobila i jistou očistu trhu! Stavební podniky mj. musely snížit své zisky, které byly předtím dle našeho názoru neúměrné, banky začaly být v půjčování peněz obezřetné a přestaly půjčovat komukoliv. Tím se zúžil okruh developerů – přežili zkrátka jen ti nejsilnější. Tím se zúžila konkurence, což nám do budoucna vytváří zajímavou pozici na trhu.“

Jaký tedy byl rok 2011?

„Rok 2011, když se na něj podívám samostatně, byl dobrý rok v oboru rezidenčních projektů. Prodeje byly pro nás zajímavé. Samozřejmě, že za jiných cenových relací než třeba před dvěma lety. I když jsme museli snížit naše ceny, přesto jsme prodali byty a domy za zhruba 400 miliónů korun. A to v této době považujeme za úspěch. Samozřejmě, že z hlediska zisku to nebylo zcela ono – museli jsme kompenzovat ztráty z minulých let. Myslím ale, že na tom jsou podobně všechny developerské podniky, které přežily do dnešních dní.

Komerční byznys - tedy kanceláře, nákupní centra, atd. - v letošním roce zaostává. Krize v něm začala později a logicky tedy později i skončí. Má to svoji setrvačnost: nejdříve lidé přestanou utrácet, v důsledku toho nájemci komerčních prostor přehodnotí své plány do nejbližší budoucnosti a rozhodnou o odkladu výstavby nových prodejen.

Jak jsem již řekl, letos skončila řada konkurentů a tím se zúžila nabídka a logicky tak zvedla poptávka. Z tohoto úhlu pohledu byl rok 2011 pro nás dokonce velmi dobrý.

Na dveře již klepe krize další...

To je samozřejmě velká hrozba, které jsme si vědomi. Nejvíce se bojíme likvidity bank, protože náš byznys je s bankovním sektorem velmi úzce propojený. V této souvislosti nás ale těší velmi dobrá kondice bank v České republice. Takže pokud se nestane něco v tomto oboru, strach nemáme.

Již v roce 2009 se totiž ukázalo, že poptávka neklesla na nulu, že zkrátka existuje něco jako udržovací minimum tržeb a trh už dva roky znovu pomalu roste. Samozřejmě, že jsme z toho unavení, že potřebujeme začít vykazovat zisky, stavět další byty a domy. Ale nějaký existenční strach nemáme.

A co se týče zvýšené sazby DPH?

To je samozřejmě velká překážka. Zvýšení DPH určitě nepomůže prodeji – to je jasné. A navíc máme další problém: Nakupovali jsme část našich pozemků v době boomu, tedy draze, a nyní je prodáváme - společně s byty a domy - v době krize, tedy levně. Na rozdíl od jiných oborů tedy nemáme po zvýšení DPH již z čeho brát, náš zisk je takřka nulový, a dokonce můžeme jít i do záporných čísel. Na druhou stranu budeme tlačit stavební firmy, aby snížily své marže. Ale protože i ony budou mít problémy, bude to obtížný boj. A tak již dnes je takřka jasné, že budeme muset zvyšovat ceny realit – zhruba o ta čtyři procenta, o která se zvedne DPH. Nemáme už prostě kam jít. Na druhou stranu je naše portfolio na 10 let rozvoje, tedy chceme věřit, že v následujících letech doženeme naše ztráty a přijde i zisk.

To je tedy zatím dost chmurné čtení...

Máte pravdu. Ale přiznám se, že začínám vidět i pozitivní jevy. Protože ta příští krize bude s největší pravděpodobností krize zadlužení států a může následovat inflace, již dnes se movitější zákazníci začínají uchylovat k nákupu nemovitostí. Ty jim pak jsou zárukou jejich peněz. Poprvé po třech letech jsme tak letos zaznamenali zvýšení nákupů nemovitostí jako investice. Rekord jsme zaznamenali koncem října, kdy za jediný den jsme prodali nemovitosti za 28 miliónů korun! Potěšitelné pro náš byznys je i to, že zákazníci jsou místní lidé, jak v Praze, tak i ostatních městech republiky. Doufám, že v příštím roce bude více takových prodejů. Musíme si uvědomit, že nemovitosti jsou jediná komodita, která šla sice cenově dolů, ale už nestoupla. Všechny ostatní - jako třeba akcie - šly dolů a pak zase nahoru.

Samozřejmě, že záleží i na tom, co a kde nabízíme. CRESTYL se v současné době aktivně věnuje rozvoji více než 15 lokalit s celkovou investiční hodnotou přesahující 25 miliard korun. Naše stávající developerské portfolio skupiny zahrnuje 3 000 rezidenčních jednotek od luxusních bytů až po stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, a to jak v Praze, tak i v jiných lokalitách země – mj. v Berouně, Vysokém Újezdu, v Jablonci nad Nisou, v Opavě, v Kladně. Jedná se vesměs o střední segment trhu, který je dostupný pro většinu zájemců.“

A jak je to v komerčním byznysu? Bude stále ještě zaostávat za rezidečním?

„Komerční byznys funguje trochu jinak než rezideční. Zatímco byty se stavějí a prodávají kontinuálně, komerční projekty u developera se stavějí a prodávají nárazově jako ucelený investiční produkt, a proto jsou vykázané příjmy nárazové. To znamená, jeden komerční projekt se realizuje, vydělá více příjmů než veškerý prodej bytů a rodinných domů třeba za rok, ale pak je zase třeba delší pauza. Jak jsem již řekl, v letošním roce jsme nedokončili žádný komerční projekt. Z jediného důvodu: abychom ho mohli dokončit letos, musel by se začít stavět v roce 2009. A tehdy byla krize, kdy o komerční prostory ani o větší developerské financování nebyl zájem. Je potěšitelné, že v letošním roce začínáme opět komerční výstavbu. Jedná se o DOCK Offices v Praze Libni, kde mají kromě bytů vzniknout i kanceláře o celkové rozloze 80 000 m2!“

Není těch kanceláří v Praze již hodně? Každou chvíli vidím ceduli s nápisem: Kanceláře k pronajmutí!

„Nemyslím si to. Praha jako celek má celkovou neobsazenost kanceláří jen zhruba 10 %. To je velmi dobrý výsledek, především ve srovnání s většinou ostatních hlavních měst Evropy. Samozřejmě, jsou místa, kde není dobrá infrastrutura, především dopravní dostupnost. Tam se možná prostory špatně prodávají či pronajímají. Ale v samotném centru Prahy je stále ještě velký nedostatek kancláří! Mimo Prahu je to trochu jiné, ale věřím, že i tam budou roky 2013 - 14 velmi dobré na prodej či pronájem komerčních prostor. A abychom mohli otevřít v roce 2013, musíme začít s výstabou již nyní - náš byznys se musí plánovat aspoň tři roky dopředu. A tak kromě DOCK Offices budeme v nejbližší době zahajovat výstavbu obchodních prostorů na Kladně a doufáme, že začneme realizovat i některé z dalších našich projektů, například v Jablonci nad Nisou.“

Jak důležitá je pro vás spolupráce s místní samosprávou v regionech?

„Jsou to pro nás důležití partneři, se kterými velmi úzce spolupracujeme. Vždyť v řadě měst realizujeme stavby v samotných centrech, kde samozřejmě musíme projednávat naše záměry se samosporávou. Často od radnic či městských částí nakupujeme i pozemky, takže jsme i byznys-partneři. Díky tomu, že působíme v regionech již více než 10 let, jsme pro státní správu i samosprávu velmi čitelný a spolehlivý partner.“

Takže celkově: jak vidíte svět nemovitostí v nejbližší budoucnosti?
„Já jsem optimista. Přesto mám ale jednu obavu, a sice že nás vláda z důvodů státních dluhů začne dusit. Víte, i naše společnost musela začít v době nedávné škrtat – tak jako stát. I my chceme mít vyrovnaný rozpočet. Ale v jednom okamžiku jsme si museli říci, že jen a jen škrtat je cesta do pekel. Jak jsem již říkal, musíme myslet dva až tři roky dopředu. Z tohoto důvodu musíme opět rozjet investice. Bez toho není byznys – to je jasné každému. Věřím tomu, že i v Česku máme představitele, kteří tomu rozumí a že vidí důležitost investic pro budoucnost.“

Děkuji za rozhovor:

Michal Korol